Industria Self Storage y Almacenaje – Entrevista a Jesús Fernández

Introducción:

La Hora del Inversor en Radio Intereconomía con Alma Navarro.

 – Ya saben que en este programa buscamos inversiones alternativas, formas de invertir nuestro dinero, que se salgan de lo habitual y queremos hablar de la industria del Self Storage.

Almacenaje en autoservicio para usuarios particulares, profesionales o empresas que tienen necesidad de más espacio. ‘Alquiler de trasteros’, en palabras de andar por casa. Aunque estamos hablando de una industria, pues cada vez más compleja y cada vez con más cuerpo.

Vamos a conocer más sobre este sector y lo vamos a hacer en los próximos minutos junto a Jesús Fernández; Es presidente de la Asociación Española de Self Storage.

Alma:
– Jesús, bienvenido a los micrófonos de La Hora del Inversor. Gracias por acompañarnos.

Jesús:
– Hola, ¿qué tal? Buenas tardes, Alma. Encantado, un placer.

Alma:
– Vamos a conocer en qué consiste esta industria; ¿En qué consiste este negocio? Porque en España es todavía bastante novedoso. No es un mercado, podríamos llamarlo ‘maduro’ todavía, sino que es un mercado con recorrido de crecimiento, con proyección y que, sin embargo, en otros países de Europa sí que está más consolidado.

Jesús:
– Bueno, evidentemente en España, lo has definido muy bien al principio precisamente, digamos lo que es el Self Storage, está dedicado a particulares, autónomos, empresas, almacenaje.

La traducción, efectivamente, como tú muy bien has dicho, no fue la más agraciada del mundo con ‘trasteros de alquiler’. Sí, poco peyorativo casi.

Nos gusta más definirlo como ‘soluciones de almacenaje’o como ‘autoalmacenaje’, que es realmente cómo se define. A raíz de lo que me preguntas, pues sí, evidentemente en Estados Unidos nace en la década de los cincuenta; Llega al mercado europeo a través del canal anglosajón. Y en España, pues bueno, ya lleva unos diez – quince años, pero evidentemente a dígitos muy lejanos de lo que podría ser Estados Unidos, que es casi una comodidad.

Alma:
– Perfecto. ¿En qué ciudades abundan este tipo de negocios? Entiendo que en las que hay poco espacio; Madrid y Barcelona sobre todo, aunque entiendo que cada vez más en ciudades de tamaño mediano.

Jesús:
– Bueno, cuando yo entré en este sector pues bueno, me sorprendió. Yo soy de Galicia y me imaginaba que los parámetros de Madrid – Barcelona podrían ajustarse a los estándares americanos o europeos; Y que, lo que es provincia sobre el resto de comunidades, tal vez sufriría mucho más este sector. La verdad es que los trabajadores que tenemos son prácticamente los mismos en todas las ciudades de España. La gran diferencia es la marca y el precio. El precio de la ciudad, el precio de la calle, porque en el fondo esto es un negocio inmobiliario.

Alma:
– Sí. Sí, yo que me interesaba andar precisamente en eso. Esto es un mercado que es un negocio inmobiliario y por lo tanto, las normas que marcan la determinación de ese precio son las del propio sector inmobiliario. Igual que la compraventa de un local, de una vivienda o de un garaje.

Jesús:
– Exactamente igual, o sea, ciudad cara tal vez, en muchas está más caro y calle cara, pues en un alquiler de todo un box, de un espacio, de un trastero, pues más elevado, evidentemente. Es el fiel reflejo, después podemos afinar un poco más; Pero es exactamente igual que el mundo inmobiliario si hay más, o menos, competencia en una ciudad. Pero esto es la realidad. Es el reflejo real del mercado.

Alma:
– Tal cual. ¿Cuál es el perfil de quién demanda estos espacios? Porque, son compañías las de Self Storage que dan espacio, dan servicio tanto a particulares como a empresas, Entiendo.

Jesús:
– Bueno, el abanico es amplísimo. Casi habría que clasificarlo por tipología de edificio. Digamos que están las de las afueras, que son naves o en polígono; espacios de centros mucho más grandes, más a la europea; y después están centros de centro de ciudad, que te puedo decir, Alma, un invento más o menos español, realmente ¿vale? El de centro ciudad. Lo que nosotros llamaremos de ‘City’. Evidentemente, en el de City hay trasteros o almacenes más pequeños y está muy centrado en el particular, en el cliente de barrio, tal vez en un setenta por ciento particular, un treinta por ciento autónomo – empresa. Y cuando nos vamos a un polígono, ya los espacios son más grandes y podríamos tal vez ir a un cincuenta y cinco ó sesenta por ciento por empresas y cincuenta ó cuarenta y cinco, de particulares que buscan un espacio más amplio que el de un City o de ciudad.

Alma:
– Entiendo que lo más habitual es arrendar un espacio de almacenaje a una empresa que se dedique a ello. Pero, ¿Hay cada vez más inversores que optan por este tipo de bienes?

Jesús:
– Bueno, vamos a ver, en general, en este momento en el mercado financiero, pues hay abundancia de dinero y donde se están interesando por este sector, pues desde fondos de inversión, Family Office, también es un generador de autoempleo, digamos, pequeños emprendedores. Cabe todo tipo, ahora mismo, de inversor. Es por comparativo, digamos, un piso me da una renta, una rentabilidad ‘tal’; el retail o bajos o naves me dan tanta rentabilidad; los centros comerciales o parques comerciales me dan tanto; Y el Self Storage, hoy en día da mucha más rentabilidad, sobre todo cuando lo aditivas con servicios alrededor de él. Y por eso, digamos, se está volcando más la gente y todo tipo de perfiles de personas o empresas en él.

Alma:
– Pues te quería hacer dos preguntas más. No sé si podemos hacer algún abanico, establecer algún abanico de rentabilidades, teniendo en cuenta, evidentemente, esos elementos que son diferenciales en función de la ciudad, en función de la ubicación, etcétera. Pero no sé si me puedes dar una horquilla de rentabilidad que ofrecen.

Eso por un lado, y por otro lado te quería preguntar, Jesús ¿Qué ventajas ofrece la inversión en Self Storage frente a otro tipo de bienes inmobiliarios? Pues como hablábamos de garajes o como hablamos de vivienda o de local comercial.

Jesús:
– Bueno, las dos cosas casi se contestan de la misma forma. Lo primero es la rentabilidad. Es un negocio que hoy por hoy es mucho más rentable y atractivo que cualquiera de esos que hemos comentado. Evidentemente, la rentabilidad, no es que no lo quiera decir, pero es que varía muchísimo.

Alma:
– Es complicado.

Jesús:
– Sí. Lo primero que tendríamos que definir es ¿el bien inmueble es en alquiler o es en propiedad? Vale, entonces eso es lo que cambia exponencialmente. Digamos que los grandes fondos y las grandes Family Office se decantan, que es tal vez más un estándar americano, por la propiedad. Y entonces, digamos, las rentabilidades aumentan mucho. Es cierto que son dos negocios en uno, ¿no?.  En uno soy, digamos, arrendador y en el otro lado y digamos un explotador de un servicio; Pero podríamos estar rondando, depende del tamaño,  aquí también, del tamaño, mayores tamaños de centros, mayor rentabilidad porque hay unas economías de escalas muy grandes en los costes. Entonces podemos estar hablando de que a diez años un TIR, una tasa interna de retorno entre un diez y un treinta por ciento, digamos, depende la horquilla de alquiler, o propiedad y el tamaño del centro.

Alma:
– No está nada mal.

Jesús:
– Pero es una horquilla, digamos, como puede ser observar, digamos, respecto a las rentabilidades de una vivienda que puede estar en dos y medio al tres y medio; Un local comercial que puede estar del cuatro y medio al cinco y medio; Una nave seis – siete; Los centros comerciales es otra manera distinta. Pero bueno, estas son las rentabilidades y bueno, es un negocio cercano, lo que pasa que bueno, exige, digamos, una gestión. Es la gran diferencia, porque para llegar a unas grandes facturaciones exige mover grandes cantidades, digamos, de micro alquileres. En esto se basa.

Alma:
– Claro, al final es mucho más trabajoso, entre comillas que alquilar una vivienda, que alquilar un local, que lo dejas ahí a largo plazo y te olvidas. Estos son micro contratos, efectivamente, quizás de días de semanas o un poquito más largos. En función de la demanda, de la necesidad.

Jesús:
– Sí, en los que tenemos de City, de ciudad a pie de calle son contratos igual de larga duración porque es para los vecinos de la zona. Pero, evidentemente son pequeñas cantidades. Lo que pasa que bien, ya tenemos herramientas y tecnología en el mercado para que los profesionales dentro de la AESS tenemos, digamos, con los buenos proveedores de todo tipo de servicios de controles de accesos, de software, de tal que facilitan esto, le digo, lo llegan a convertir en un negocio parecido al del rentista, digamos cercano. Es más sencillo de lo que pueda parecer, utilizando la tecnología adecuada.

Alma:
– La digitalización; fundamental también en este sector. Dime, cuéntame. Últimos segundillos.

Jesús:
– Sí. Simplemente que, sí quería recalcar que es muy importante el esfuerzo que hacemos desde AESS, como asociación. Exigir a nuestros propios asociados y centros, pues una calidad, un servicio, el cumplir de una normativa. Siempre lo que nos preocupa, como en otros sectores, es el intrusismo, porque es donde puede venir, digamos, la decepción del cliente, o sea, de sentirse defraudado o engañado respecto a sus expectativas cuando nos encontramos con centros, digamos, que no cumplen una normativa, que existe y que se es muy estricta. Sobre todo, digamos, la del reglamento de seguridad contra incendios.

Alma:
– Fundamental destacar esos estándares de calidad, pues tomamos la palabra. Jesús Fernández, presidente de la Asociación Española de Self Storage. Un placer que nos hayas dado más información sobre este sector industrial en auge y que va a seguir creciendo en los próximos años. Gracias Jesús.